Tác giả: John T Reed
Dịch bởi: www.tinnhadat.vn/quybvs

Bỏ qua giao dịch phí

Khi các nhà đầu tư đánh giá giá trị của BĐS, họ thường xuyên bỏ qua những chi phí phải trả cho quá trình giao dịch. Bạn không được phép làm thế. Nó chiếm tỉ lệ rất lớn trong tổng giá trị, thường thì nó chiếm 10% giá trị của giao dịch khi bạn mua hoặc bán. Ngược lại, giá trị giao dịch khi bạn mua chứng khoán( cổ phiếu và trái phiếu) thường rất thấp và gần bằng không nếu bạn mua trực tiếp từ người cho vay(ví dụ, kho bạc) hoặc công ty( ví dụ, Apple, Inc.). Khi các nhà đầu tư BĐS sử dụng nguồn vốn vay( tiền vay thế chấp) thì số chi phí giao dịch có thể bằng hoặc lớn tiền rất nhiều giá trị đặt cọc(down payment)

Điều này sẽ tạo ra một hiệu ứng xe – mới – xe – cũ rất lớn. Khi bạn mua một chiếc xe mới và lái nó, tức thì nó trở thành chiếc xe cũ( đã qua sử dụng) và giá trị còn lại của nó bị giảm đi đáng kể. Điều tương tự xảy ra với giá trị ròng của bạn khi bạn mua BĐS. Nếu bạn cứ xoay quanh mua bán một BĐS thì bạn phải bỏ ra một lượng lớn giá trị cho việc chi phí mua bán.

Các quỹ tương tế tốt nhất là Vanguard 500 Index Fund sẽ giúp giảm thiểu tối đa chi phí và giao dịch phí. Điều này thật cần thiết và tốt hơn rất nhiều nếu bạn bỏ qua chi phí giao dịch BĐS và nó cũng nghiêm trọng hơn rất nhiều nếu so sánh với kinh doanh cổ phiếu và trái phiếu. Trên thực tế là phí giao dịch rất cao do vậy nhà đầu tư cần tránh các các công đoạn giao dịch không cần thiết và giảm thiểu chi phí giao dịch khi các bước giao dịch không thể bỏ qua được.

Bỏ qua các chi phí vốn.

Khi bàn luận về dòng tiền, các nhà đầu tư thường bỏ qua chi phí vốn như là việc thay thế một chiếc tử lạnh, một mái nhà hoặc một lò sưởi. Khi bạn hỏi họ sao họ lại bỏ qua chúng, họ sẽ nói “Nó chỉ là chi phí một lần”( một thứ tất yếu và vặt vãnh)

Điều này đồng nghĩa với cái gì? Một chi phí là một chi phí. Nếu nó không phải là một chi phí, thì đừng bao giờ đếm xỉa đến chúng. Nhưng không, nó cần được định lượng rõ ràng. Hơn thế nữa, khi bạn phải chi trả khoản chi, bạn học được một điều rằng nó có ý nghĩa thế nào. Năm 2001, bạn đã thay thế một cái tủ lạnh trong ngôi nhà cho thuê của bạn. Năm 2002, đường cho xe hơi nhỏ và bạn nâng cấp nó. Năm 2002, bạn nhận được một tin tồi là hệ thống thông gió qua 12 năm sử dụng cần được thay thế. Năm 2003, nước nóng được lắp đặt. Nhưng trong năm 2004, không phải bỏ ra khoản chi nào. Đến năm 2005, bạn cần một cái mái nhà mới với chi phí lớn hơn toàn bộ chi phí những năm qua cộng lại, hơn thế nữa lò sưởi cần một buồng lửa mới. Và vấn đề đã đến.

Nếu bạn đã mua cổ phiếu thay vì BĐS, một loại hình đầu tư mà thường được so sánh với đầu tư BĐS, bạn sẽ không sử dụng tiền vào những cái máy lạnh hay tương tự. Bạn mua cổ phiếu. Và không cho rằng BĐS tốt hơn chứng khoán vì dòng tiền ngày một lớn hơn khi bạn bỏ qua những chi phí cao nhất.

Dòng tiền thực sự của bạn

Dưới đây là phương thức để tính toán dòng tiền của bạn một cách chính xác.
1. Thêm vào dòng 22( thu nhập hoặc chi phí phí bỏ ra cho BĐS) từ bản IRS 1040 Schedule E
2. Thêm vào dòng 20( khấu hao) từ bản IRS 1040 Schedule E
3. Khấu trừ số lượng bằng thứ bạn trả cho các thế chấp của bạn trong việc xuống cấp của BĐS.(từ bản báo cáo thế chấp hàng năm của bạn )
4. Khấu trừ của tổng trong cột (c) của Dòng 19(từ 2 đến i) của IRS Form 4562(tổng chi phí vốn trong một năm)
5. Kết quả là con số chính xác về dòng tiền bạn thanh toán cho BĐS cho một năm
Có thật những điều này là rắc rối phiền hà?
Ngược lại với nó là cách mà phần lớn các nhà đầu tư và ngay cả những nhà đầu tư tưởng có trình độ nhưng thực tế thì rỗng tuếch tính toán dòng tiền một cách sai lầm.
1. Nhập vào tiền thuê cho một năm
2. Khấu trừ BĐS từ thuế, bảo hiểm, dịch vụ đi theo.
3. Khấu trừ khoản trả thế chấp
Đây là một dòng tiền rõ ràng không chính xác khi bỏ qua một vài chi phí khác như sửa chữa, mất mát, năng lượng, chăm sóc vườn, quét tuyết, etc., etc. Do vậy nó cũng bỏ qua chi phí vốn bàn luận phía trên.

Bỏ qua giá trị thời gian của bạn

Nếu bạn mua một mua cổ phiếu hoặc trái phiếu, bạn nên mua một quỹ Vanguard Index của cố phiếu/trái phiếu và quên đi mọi việc. Nó sẽ không lấy đi thời gian của bạn. Ngược lại, việc sở hữu BĐS sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian. Nếu bạn tự làm mọi công việc của một nhà đầu tư BĐS nhỏ, nó sẽ chiếm mất của bạn khoảng 4.6 giờ / đơn vị nhà ở / tháng. Các kiểu BĐS ngoài nhà ở thì phụ thuộc vào kiểu và các mục hợp đồng. Các BĐS khác thường lấy đi ít thời gian hơn trên một foot vuông nhưng nó lấy nhiều thời gian hơn khi so sánh với việc sở hữu tài sản trong cổ phiếu và trái phiếu.

Mặc dù mua, cải tạo và bán BĐS lấy đi rất nhiều thời gian. Nó còn phụ thuộc vào chiến lược và sự quan tâm mà bạn đề ra, các dự án cải tạo bạn có thể làm là gì, ngay cả việc bạn bán nhưng không thông qua công ty môi giới.

Bỏ qua rủi ro

Nếu bạn mua một quỹ trái phiếu có kỳ hạn( bond index fund), bạn chủ động quyết định xem kiểm soát bao nhiêu rủi ro và lựa chọn một quỹ trái phiếu có điểm Moody hay S&P tương đương với lượng rủi ro này. Điều tương tự nếu bạn mua một quỹ cổ phiếu có kỳ hạn, mặc dù nó không dùng chung danh sách rủi rỏ và nếu bạn mua một tới mức có thể, chỉ có một rủi ro là thị trường chứng khoán sẽ xuống điểm ngay lập tức và tồn tại ở mức thấp trong quá trình bạn sở hữu cổ phiếu.

Trong kinh doanh BĐS, nhà đầu tư thường bỏ qua các công cụ quản lý rủi ro có sẵn như các thế chấp lãi xuất cố định, thế chấp không truy đòi, tránh các thanh toán trả dồn, các hợp đồng bảo hành, và nhiều thứ nữa. Các nhà đầu tư không có kinh nghiệm còn là những người đáng ghê sợ khi làm gia tăng rủi ro bằng cách dùng vốn vay rất cao(high leverage). họ đã sai nhầm khi sử dụng vốn vay cao như là chữ ký của tính nhát gan hay thiếu dũng khí. Bạn có thể xem qua chủ đề về “nothing down”.


Các nhà đầu tư hướng về sử dụng bảo hiểm quyến sở hữu và bảo hiểm trách nhiệm và bảo hiểm rủi ro, có thể điều này là do các nhà cho vay yêu cầu. Nhưng nó là điều tồi tệ kinh hoàn khi phải tự bảo vệ chúng trước rất nhiều rủi ro khác như tốt tụng, sự đi xuống của giá thị trường, ô nhiễm môi trường, kiểm soát thuê nhà, lũ lụt, tay nghề kém cỏi của nhà thầu phụ, nhân cách của công nhân, gia tăng lãi xuất, down-zoning( giảm bớt tỉ lệ xây dựng), vân vân.

Dưới đây là một đoạn hội thoại giữa tôi( tác giả) với một nhà đầu tư, người đã bỏ qua những rủi ro ở trên.

Reed: Anh đã làm thế nào để bảo vệ mình trước sự xuống giá của thị trường?
Nhà đầu tư: Nó là một phần của thực tế. Anh có thể chết khi đi qua đường phố. Nó là rủi ro như mọi thứ khác. Và anh không thể lo lắng về những chuyện vớ vẩn như thế nếu anh muốn trở thành một nhà kinh doanh BĐS. Bên cạnh đấy, giá trị của BĐS luôn luôn tăng theo thời gian. Sự đi xuống chỉ là tạm thời.

Reed: Sự đang dạng hóa của anh như thế nào khi các quả trứng của anh không nằm trong một kiểu BĐS hay một kiểu thị trường?
Nhà đầu tư: Tôi chỉ cần mua những BĐS mà tôi biết trên thị trường
Reed: Anh có nghĩ về thị trường sẽ tấn công hệ miễn dịch của anh bởi kiện cáo, môi trường độc hại, kiểm soát thuê nhà, và hơn thế nữa?
Nhà đầu tư: Như tôi đã nói, anh hoàn toàn có thể chết khi đi qua đường. Anh không thể lo lắng về những điều vớ vẩn như thế.

Nhà đầu tư trong đoạn hội thoại kia chỉ quá trẻ con và dại dột. Nó là cái đầu đà điểu trên bãi cát. Sự thực là các nhà đầu tư tồi chẳng biết thứ gì về quản lý rủi ro, và họ cũng không muốn biết cái gì về nó cả, và ngay cả không muốn nghĩ về các rủi ro bởi vì nó khiến mọi người chán nản.

Trên thực tế, bạn phải quản lý tất cả mọi rủi ro mà bạn có thể gặp. Tôi vừa đọc một quyển sách “Tiền trên thế giới”(all the money in the world) về danh sách 400 người giầu nhất nước Mỹ của Forbes. Một trong những thứ mà tôi tôi lĩnh hội đấy là việc quản lý rủi ro của họ. Ví dụ, Donald Trump trong nhiều năm có trong danh sách này, thu nhập của ông không dưới 900 triệu USD. Ngày nay, rất nhiều ngôi nhà Trump xuất hiện ở Chicago hay Las Vegas hay một vài nơi nào đó mà không phải sở hữu bởi chính Donald Trump. Ông chỉ có mỗi bản quyền tên đối với chúng. Ông nhận được tiền thù lao và tiền thưởng nếu doanh số bán hoặc cho thuê vượt quá một chỉ số cho trước, nhưng ông sẽ không mất cái gì nếu như dự án đổ vỡ hoặc kết quả kinh doanh không như ý. Thật là thông minh.

Các nhà quản lý vốn như nhà tỷ phú George Soros thường nhận 2% giá trị tài sản mà ông quản lý trên một năm cộng với 20% của tổng nguồn thu mà ông tạo được. Quay trở lại, không có rủi ro nào được bỏ qua bởi lý do bất kỳ. Các nhà đầu tư tài chính thông minh sử dụng mọi kỹ thuật mà nhiều nhà đầu tư BĐS chưa bao giờ nghĩ rằng nó lại nhiều, đa dạng đến thế. Sống trong các trạng thái với rất nhiều sự miễn giảm do phá sản liên quan tới nhà cửa, các lựa chọn, và bán khống sẽ đối mặt thêm các rủi ro khác(bán khống được bàn luận ở bài “short sales”)

Trở nên quá tốt với người làm thuê và nhân công

Như tất cả mọi người khi bắt đầu làm nhà đầu tư BĐS, Tôi đã quá tốt với người làm thuê của mình và những nhân công mới. Tôi muốn được yêu thích. Nhưng tôi nhanh chóng thấy rằng tại sao các chủ nhà và ông chủ làm những việc mà họ đã làm. Một nhà đầu tư BĐS không bao giờ nhận ra điều này sẽ bị đào thải trong kinh doanh hoặc sẽ chết dần mòn bởi chính những người làm thuê và / hoặc nhân viên của họ. Hãy đọc cuốn sách “How to Manage Residential Property for Maximum Cash Flow and Resale Value” để có những thông tin trong cách tiếp cận / làm việc với người làm thuê và nhân viên một cách đúng đắn.

Nguồn:
http://johntreed.com/realestatemistakes.html