Sự sụt giảm của thị trường BĐS xuất phát từ nguyên nhân thiếu vốn, thế nhưng, tiếp tục bơm vốn cho không hẳn đã giải quyết hết mọi căn bệnh của thị trường.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, hiện nay thị trường này đang lâm "bệnh nặng" nhưng vẫn chưa có những liều thuốc cứu chữa căn cơ, vì ngoài vấn đề giải quyết nguồn vốn còn cần những giải pháp mang tính bền vững và dài hạn.

Bất cập từ chính sách đầu tư của doanh nghiệp

Tại hội thảo về giải pháp vực dậy thị trường bất động sản tại Hà Nội đầu tháng 11 này, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư CEO, nói rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ phá sản. Ông Bình cho biết, tất cả các nguồn tài chính huy động cho thị trường nhà đất hầu như đã bị đóng.

Một dự án bất động sản nhỏ cũng phải cần vài trăm tỉ đồng tiền vốn đầu tư. Trước đây, với mỗi dự án, chủ đầu tư chỉ cần 20% vốn tự có, 80% còn lại được phép huy động từ nhiều nguồn khác nhau. Từ trước tới nay, ưu tiên số một trong việc huy động vốn đến từ khách hàng, sau đó mới đến ngân hàng.

Tuy nhiên, sau khi có quy định các dự án chỉ được phép huy động vốn từ khách hàng sau khi đã xây xong móng hoặc cơ sở hạ tầng, kênh huy động vốn từ khách hàng đã phần nào bị siết lại. Việc đầu tư xây dựng phần móng chiếm khoảng 20-30% tổng mức đầu tư, nên nếu doanh nghiệp không bán được hàng sẽ đối mặt với nguy cơ phá sản.

Cũng theo ông Bình, nếu doanh nghiệp có thực lực vốn 20% cũng dần cạn tiền với giai đoạn chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng, không còn đủ vốn để xây phần móng hoặc cơ sở hạ tầng cho dự án. Đến khi cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng cũng tiếp tục bị đóng lại, nguy cơ phá sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đến gần.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp cũng nhìn nhận, trên thực tế, thị trường nhà đất từ trước tới nay được phát triển trên một biểu đồ ngược. Thị trường vốn dĩ đã mất cân đối nghiêm trọng.

Phần lớn người dân có nhu cầu chỉ có khả năng mua nhà ở dưới mức 1.000 đô la Mỹ/m2, nhưng theo thống kê thì 60% số dự án nhà ở được xây dựng những năm gần đây lại có mức giá vượt quá khả năng của người dân. Vì vậy, khả năng sụt giảm nguồn cung đối với phân khúc nhà ở trung bình sẽ không thể tránh khỏi.
Những khó khăn về vốn của thị trường nhà đất thực chất đã xuất hiện từ những bất cập về chính sách đầu tư kinh doanh nhà ở. Các ngân hàng không muốn cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn vì các dự án và sản phẩm nhà ở có tính thanh khoản thấp.
Thiếu cơ chế huy động nguồn vốn trung, dài hạn

Hiện nay các ngân hàng hạn chế cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư bất động sản. Nguồn vốn đầu tư các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư hoặc huy động vốn từ thị trường thứ cấp.

Đây là nguồn vốn không ổn định, không thể tạo cho chủ đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường. Vì vậy, chủ dự án không thể chủ động thực hiện theo tiến độ đã đề ra.
Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, cần phải có Quỹ tín thác bất động sản (REIT). Đây là một công cụ thị trường vốn huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập.

Các REIT huy động quỹ để đầu tư và hoạt động dưới hình thức phát hành cổ phiếu trên thị trường vốn. Cổ phiếu REIT được giao dịch công khai trên thị trường vốn.
Theo bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM, REIT cung cấp một lối thoát hiểm cho các nhà đầu tư có thể bán các bất động sản có tính thanh khoản kém.
Hiện nay các nước tại châu Á đã có rất nhiều ưu đãi về thuế để thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia tích cực vào thị trường REIT. Mô hình này đang ngày càng được nhân rộng tại các nước trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu.

Theo Hạnh Liên
TBKTSG